【新築の地盤調査は必要】地盤改良の工法と費用・調査結果の見方｜ひねもす家づくり

家を建てる際には必ず「地盤調査」をします。
建築基準法により「地盤調査」が事実上、義務化されているためです。

施主にとっても、住まいの安全は頑丈な地盤があってこそです。

すべて建築会社任せにしていると「我が家の住まいが安全か？」が、わからないままです。
とはいえ専門的なことについては、なかなか判断が難しいですね。

そこで地盤調査と地盤改良について最低限の知識を早い段階で仕入れておきましょう。

地盤調査の結果が出るまでは100～200万円の予算を仮でとっておこう

家づくりを始めてから地盤の問題に悩むケースはよくあります。

• 地盤改良が必用になった際に工法や価格が適正か判断がつかない。
• 地盤の弱い土地と知らずに購入してしまい、さらに数百万かかること知ってショック。
• 同じ分譲地で隣は地盤改良が不要なのに自分の敷地は必要と言われたが納得できない。

私たちが家を建てた土地は周囲にたまたまヘーベルハウスの家がありました。
ヘーベルハウスも検討していたので営業さんから
「調べなければわかりませんが、地盤改良は、おそらく必要ないでしょう」
と聞いていました。
そのため総予算の中には仮で地盤改良費用が100万円含まれていましたが
「地盤改良費はかからないだろうな」
と期待してしまっていました。

でもこの「おそらく必要ない」には期待しないのがベター。
同じ町内で1軒も地盤改良をしていないのに地盤改良が必用になった人を知っています。
200万円の予算取りをしていて0円で済むと思ったら150万円かかってしまいました。

結果が出るまではきちんと予算取りをしておきましょう。

私たちは結果的に別の工務店と契約し、調査の結果、地盤改良は不要でした。
そのため100万円は予算から削ることができました。

事実上の義務化となっている「地盤調査」は安心の第一歩

家づくりを考える際に理解しておきたいのが「地盤調査」の重要性です。

新築を建てる場合「地盤調査」は事実上、義務化されています。

地盤は表面からは見えない部分ですが、その状態次第で建物が建ってからの安定性が大きく左右されます。

地盤調査を行わなくても罰則はないが家を建てられない

地盤調査は、住宅建築における「安全性」を確保するために、事実上、ほぼすべての新築住宅において必須とされる工程になっています。

きっかけとなったのは阪神淡路大震災です。

建物自体の品質はもちろん、建物を支える「地盤」の安全性も同じように重要であると認識されるようになりました。

2000年に「住宅の品質確保の促進等に関する法律」（住宅品確法）が施行され、建物の10年間の瑕疵（かし）担保責任が義務づけられました。

この法律が成立した当初から建物の強度とともに「建物を支える地盤の重要性」が指摘され、地盤調査が普及し始めました。

そして2009年以降、欠陥住宅の建設が問題になり「瑕疵（かし）担保責任保険」（住宅瑕疵保険）への加入が義務化されると、保険加入の条件として地盤調査が必須になり、地盤調査を行わない建物は事実上、建設が進められなくなったのです。

地盤調査を行わない場合のリスク

地盤調査自体には法的な罰則が課されるわけではありませんが、地盤調査を実施しないまま着工すると、以下のような大きなリスクが伴います。

着工許可が下りないことがある

地盤調査の実施が確認されない場合、自治体などから建設許可が下りないことがあります。

特に地盤が不安定な地域や災害リスクの高いエリアでは、地盤調査の結果が必要とされるため、工事が止まる可能性があります。

工事停止命令が発せられる可能性

万が一、調査を行わず着工しても、後から地盤の状態に疑問が生じた場合、行政から工事停止命令が発せられることもあります。

特に、地震や液状化のリスクがあるエリアでの地盤が確認されていない場合には、再調査を求められ、その間の工期が大幅に延びるケースも考えられます。

瑕疵（かし）担保責任保険への加入ができない

瑕疵担保責任保険は、万が一の欠陥が見つかった場合に、施主にかかる負担を減らすための保険です。
地盤調査を実施していない場合には加入が認められません。

保険に入れないと、建物の不具合が発生した際の補償が受けられません。
大きな修繕費を施主が全額負担しなければならない可能性もあります。

こうしたリスクを回避し、安心して家づくりを進めるためにも、地盤調査は住宅建設の初期段階で欠かせない手順となっています。

住宅を支える「地盤の品質」を正しく把握することが、施主の負担軽減と安心な暮らしを守るための大切なステップです。

施主にとって重要な理由

施主の立場から見ても、地盤調査を行うことで、家づくりにおいて安心して進められるポイントがいくつかあります。

• 建物の安全性を確保できる
  地盤調査の要らなかった時代に比べ、必ず調査するようになったことで、建物を建てる土地の強度や安定性を把握できるようになりました。
  必要に応じて適切な地盤改良を行うことができますので、地震や液状化といったリスクに対する耐久性が増し、家族が長く安全に暮らせる家づくりを進められます。
• 不意の追加費用を避けられる
  地盤の状態をあらかじめ調査しておくことで、必要な地盤改良工事の費用が事前に見積もれるため、予算に組み込むことが可能です。
  万が一、着工後に地盤に問題が見つかると、予想外の費用が発生しやすいですが、事前調査で不安を解消できます。
• 将来のトラブルを未然に防ぐ
  不同沈下や揺れによる損傷など、地盤が原因で生じるトラブルは、後から修繕すると高額な費用がかかります。
  初期段階で調査し、必要に応じて改良を行っておくことで、こうしたリスクを未然に防げるのです。
• 長期的な資産価値を維持しやすくなる
  地盤がしっかりしている家は、将来的な売却や資産価値においても評価が高くなりやすいです。
  地盤の安全性が証明されていることで、購入者や第三者からの信頼を得やすく、建物の価値を維持しやすくなるというメリットがあります。

家族と長く暮らす場所が、年月を重ねるごとに快適であり続けるためには、しっかりとした地盤の上に家が建っていることが重要です。

安全性や住み心地を考慮するうえで、地盤調査は避けられないプロセスと言えるでしょう。

土地購入前に地盤を確認する方法

「気に入った土地を見つけたものの、購入を決めた後で地盤に問題が見つかったらどうしよう」と心配される方も多いのではないでしょうか。

せっかく購入した土地が、後で問題になるのは避けたいところです。

購入前に地盤調査ができるか売主に確認する

購入前の土地は売主の所有物ですので勝手に地盤調査を行うことはできません。

売主または不動産会社に対して、契約前に地盤調査を許可してもらえないか、遠慮なく依頼してみましょう。

調査が許可されれば、専門の調査会社に依頼し、地盤の強度や状態を事前に確認できます。

この調査の費用はおよそ5万〜10万円ほどですが、この段階で確認しておけば後の不安を減らせると考えると、納得して投資しやすくなります。

地盤調査ができない場合の判断方法

地盤調査を事前にさせてもらえない場合でも、周囲の情報からある程度のリスクを把握する方法があります。

事前の調査が難しい場合は、次のような手順でリスクを評価していきましょう。

1. 地域の地盤データやハザードマップを確認する
   各自治体では、地盤データやハザードマップが公開されていることが多く、土地ごとのリスクや特徴を把握することができます。
   特に、液状化や地盤沈下が発生しやすいエリアかどうか、過去の災害履歴なども参考になるでしょう。
2. 周辺の建築物や地盤改良履歴を調べる
   周囲の住宅や建物がどのような地盤対策をしているかを確認することで、その土地が安定しているかどうかを知る手がかりになります。
   特に、軟弱地盤であれば、周囲で地盤改良工事が行われていることが多いため、地元の建築会社や地盤の専門家に情報を尋ねるのも有効です。
3. 必要に応じて建築会社や地盤の専門家に相談し、リスク評価を依頼する
   地盤についての知識がないと、やはりリスクを見極めるのは難しいかもしれません。
   建築会社や地盤調査の専門家に相談することで、専門的な視点から地盤の安定性や改良の必要性を評価してもらえます。
   少しの不安もクリアにしておくことで、将来の家づくりに安心して取り組むことができます。

ただし、同じ分譲地内ですら「改良の必要なし0円」から「改良が必用200万円」といった差が出るケースもあります。

近いからといって全く同じ評価にはなりません。

それでも、、大掛かりな地盤改良となるとさらに高額になるケースもありますので「一般的な費用で済みそうな土地柄かどうか」といった程度であれば予想をすることが可能です。

土地購入前にしっかりと確認しておくことで、購入後に後悔するリスクを大幅に減らすことができます。

安心して家づくりに進めるよう、できる限りの情報を集め、納得した状態で土地選びを進めましょう。

地盤調査の依頼方法と確認ポイント

地盤調査を依頼したいと思っても、どこに頼むべきか、費用がかかる分慎重に選びたいですよね。
信頼できる依頼先や費用についてしっかり把握することで、後の安心につなげていきましょう。

地盤調査の依頼先の選択肢

調査費用を負担してくれるハウスメーカーもあります。

特にこだわりがなければ建築会社に任せるのが一般的です。

ハウスメーカーに依頼する場合、その会社がすでに信頼できる調査業者と提携しているため、スムーズに進みます。

特に、地盤改良の必要がある場合も、調査結果をもとに建築会社が最適な改良方法を提案してくれるため、建築全体の流れが見通しやすくなるでしょう。

一方で、第三者の地盤調査会社に依頼する選択肢もあります。

独立した視点で地盤の状態を調査してもらえるため、他の意見を知っておきたい場合や、より中立的なデータを求める場合には安心感があります。

ただし、調査する会社によって調査結果の見解が異なる場合があるため、建築会社と連携してどのように進めていくかを事前に確認しておくと良いでしょう。

調査費用についての確認

調査を依頼する際には、費用の負担や支払い条件についても確認しておくことが大切です。

たとえば、調査を依頼したハウスメーカーと最終的に契約しなかった場合、調査費用を施主が支払うケースが多く、5万〜10万円ほどが目安となります。

この費用が発生する可能性があるため、複数のハウスメーカーと検討中の段階では、各社の地盤調査費用やその支払い条件について事前に確認しておきましょう。

地盤調査の依頼は、家づくりをしっかりと支える基盤を確認するための重要なステップです。

信頼できる依頼先を見極め、費用面も考慮しながら慎重に進めていくことで、将来にわたって安心して暮らせる住まいの土台づくりが実現します。

地盤調査の種類と費用

地盤調査にはいくつかの方法があり、土地の状態に合わせた手法が選ばれます。

主な方法として以下の3種類があります。

戸建てでは、信頼性とコストのバランスからスウェーデン式サウンディング試験の採用率が高くなっています。

スウェーデン式サウンディング試験（SWS試験・SS試験）

• 簡便さ：比較的簡単で、低コストで実施可能。
  小型の装置で実施できるため、狭い敷地や市街地でも行いやすい。
• 費用：5万円程度
• 試験内容：鉄棒の先端に重りを付け、回転させながら地面に貫入させて地盤の硬さを測定する。
• 結果の精度：地盤の硬さを調べるのには有効だが、ボーリング試験ほどの詳細なデータは得られない。
• 適用範囲：主に住宅地や低層建物の地盤調査に適している。

ボーリング試験

• 詳細な調査が可能：地層の構成や土質の状態、地下水位など、詳細な地盤情報を得ることができる。
• 試験内容：専用の掘削機で地中を掘り、土のサンプルを採取して分析。
• 費用：20万円程度。高コストで、SWS試験よりも費用がかかるが、その分精度が高い。
• 用途：大型建築物や重要な構造物の基礎地盤調査に使用される。
• 実施範囲：深い地層の調査も可能なため、深い地盤状況を把握するのに適している。

平板載荷試験

• 試験内容：地盤表面にプレート（平板）を設置し、荷重を加えて地盤の変形や沈下量を測定。
• 特長：地盤の強度や変形特性を確認するのに有効で、実際の荷重条件に近い状態での地耐力が分かる。
• 費用：10万円程度ボーリング試験よりも安価だが、SWS試験よりはやや高め。
• 適用範囲：浅い地層の調査が主で、直接基礎を使用する建物の地盤調査に向いている。
• 用途：浅い部分の地盤の強度確認や、舗装設計のための地盤調査としても利用される。

地盤調査の結果の見方

以下のポイントに注目することで、土地の安定性やリスクを把握しやすくなります。

• N値（地盤の強度）
  確認内容：N値が記載されているか。N値は地盤の硬さを示す指標で、通常は5～50の範囲。
  OK基準：一般的には、住宅基礎に必要な支持層が30kn（キロニュートン）あれば合格。
• 支持層の深さ
  確認内容：基礎を支える「支持層」がどの深さにあるか。
  OK基準：支持層が浅いほどコストが低く抑えられ、一般的には3m以内にあることが理想的。
• 液状化リスク
  確認内容：液状化のリスク評価が記載されているか。
  OK基準：リスクが「低い」または「なし」であること。リスクがある場合は地盤改良が必要。
• 地耐力（許容支持力）
  確認内容：建物の基礎が安全に支えられる地耐力が記載されているか。
  OK基準：計画している建物の重量を支えられる許容支持力が確認できること。住宅なら100〜150kN/m²が目安。
• 地下水位
  確認内容：地下水位の高さが記載されているか。基礎工事や湿気対策に関わる重要な項目。
  OK基準：地下水位が基礎の位置よりも下にあること。高い場合は排水計画や防湿対策が必要。
• 地盤改良の必要性
  確認内容：地盤の状態から改良の必要性が示されているか。
  OK基準：改良が不要、または必要である場合はその方法と範囲が明確に記載されていること。
• 調査方法と結果の信頼性
  確認内容：調査方法（スウェーデン式サウンディング試験やボーリング試験など）が記載されているか。
  OK基準：信頼性の高い調査方法が実施されており、他の報告書やデータと矛盾がないこと。
• 報告書の内容の整合性
  確認内容：調査結果が他の箇所と矛盾していないか、必要な情報が漏れなく記載されているか。
  OK基準：内容に一貫性があり、情報が正確であること。

地盤改良工事の必要性と工法選択の確認

地盤調査の結果、地盤が弱いと判断された場合は、建物の安定性を確保するために「地盤改良」が必要です。

地盤改良には複数の工法があり、土地の特性に応じて適した方法が選ばれます。

建築会社が提案する住宅の地盤改良工法は主に3種類

建築会社が提案する主な地盤改良工法には、以下のものがあります。

• 表層改良工法（費用目安：50万〜80万円）
  地盤表面から浅い部分を強化する工法です。土質が柔らかい場合に適しており、比較的低コストで済みます。ただし、深い地盤改良には不向きです。
• 柱状改良工法（費用目安：80万〜150万円）
  杭状に改良材を注入し、地盤を支える工法です。比較的深い地盤の補強ができ、耐久性も高められますが、ややコストがかかります。
• 小口径鋼管杭工法（費用目安：100万〜200万円）
  鋼管杭を地中に打ち込んで地盤を支える工法で、非常に強固な支持力が得られるため、特に不安定な地盤や重い建物に向いています。ただし、費用も高めです。

建築会社に「地盤改良工事の方法が適切か」「耐久性の考え方」を確認する

最適な工法を選ぶ際は、建築会社に以下の点についても確認しておくと良いでしょう：

• 選択した工法が適切な理由
  なぜその工法が適しているのか、他の方法ではなくその工法を選んだ理由について説明を求めることで、納得した上で地盤改良を進められます。
• 耐久性や将来のメンテナンス
  改良後の耐久性や将来的なメンテナンスの必要性についても確認しておくと、長期にわたって安心して暮らせます。

地盤改良工事費用はだれが負担するのかと見積もりを確認する

地盤改良費用は自己負担か会社サービスか

地盤改良にかかる費用が建築会社の見積もりに含まれているかは、必ず確認しておくべきポイントです。

どれだけかかってもハウスメーカーが負担、という会社もあります。

そうでなければ、建築会社からの見積もりに予め予算取りされているかどうか、必ずチェックしましょう。

事前に地盤改良の必要性が見込まれている場合は、見積もりに組み込まれていることが多いですが、契約後に地盤調査を行った結果、追加で必要になるケースも考えられます。

建築会社と打ち合わせをし、見積もりに含まれる範囲や条件をしっかり確認しておくと良いでしょう。

追加費用の可能性があるかどうかを事前の確認しよう

地盤の状態によっては、予期せぬ追加費用が発生することもあります。

追加費用の可能性については事前に建築会社に相談し、想定されるケースやその費用目安を教えてもらいましょう。また、費用負担の条件も確認し、トラブル防止に役立ててください。

補助金やローン利用の可能性について建築会社に問い合わせる

地盤改良には高額な費用がかかるため、補助金制度や地盤改良を含めた住宅ローンの利用も選択肢に入れてみましょう。

地域や土地の条件によっては補助金が利用できる場合があるため、建築会社に問い合わせてみると安心です。

地盤調査・改良の信頼性と施主ができる対策

地盤調査や改良の信頼性について、施主としてどう確保できるか不安になるかもしれません。

建築会社や提携会社の信頼性の確認方法

調査や改良を担当する建築会社や提携会社の信頼性は、以下の方法で確認できます。

実績
どれだけの地盤改良実績があるかを確認し、同じ地域での工事経験もチェックしましょう。

資格や保証
会社が地盤改良や調査に関する専門資格を持っているか、保証制度があるかも重要な確認ポイントです。
資格を持つ会社なら、一定の技術や基準を満たしていると考えられます。

調査や改良工事の保証範囲を確認し、必要なら第三者保証も検討

調査や改良工事に保証が付いているかも、信頼性の重要な要素です。
保証範囲や期間を確認しておくと安心です。

必要に応じて、第三者保証の追加を検討することで、地盤の長期的な安心感も高めることができます。

地盤調査の費用を抑える方法

「知らないうちに費用がどんどん膨らんでいくのではないか」という不安を抱く方は多いでしょう。

土地代や建設費用のほかにも、地盤調査や地盤改良費用が追加で必要になる可能性もあります。

地盤は建物の土台として非常に重要ですが、その安全性を確保するための費用負担が大きいと、家づくりの計画全体に影響を及ぼしてしまうかもしれません。

地盤調査は高額になることもあるため、「少しでも費用を抑えられないか」と考えるのも無理はありません。

費用を抑えながらも地盤の信頼性を保つために、どのような工夫ができるかを見ていきましょう。

建築会社のサービスを利用する

無料地盤調査サービスの利用

多くの建築会社で契約を前提に無料で地盤調査を提供していることがあります。

これを活用することで、地盤調査費用を抑えながらも必要な調査を行うことができます。

しかし、このサービスを利用する場合、後でその建築会社と契約することが前提になるケースが多いので注意が必要です。

別の建築会社を選んだ場合には費用が発生することもあるため、事前に確認しておくと良いでしょう。

複数の建築会社に見積もりを依頼する

複数の建築会社に見積もりを依頼し、地盤調査を含む総合的な費用を比較する方法もあります。

建築会社によって地盤調査の方法や料金が異なるため、比較することで自分に合ったサービスを見つけることができるかもしれません。

見積もりは無料で対応してくれる建築会社も多いので、まずは気軽に相談してみるのも一つの手です。

政府や自治体の補助金制度を活用する

補助金の確認

地盤調査や地盤改良に対して、政府や自治体が補助金を提供している場合があります。

特に、災害リスクが高い地域や特定の条件を満たす場合には、補助金制度が利用できる可能性があります。

自治体のホームページや建築会社を通じて情報を収集し、適用できる補助金制度があるか確認しておくと良いでしょう。

利用できる補助金が見つかれば、地盤調査費用を大幅に抑えることができるかもしれません。

調査内容と方法の選定でコストを抑える

必要な調査のみを依頼する

地盤調査にはいくつかの方法があり、すべての方法を実施する必要があるわけではありません。

建築会社や専門家に相談して、最低限必要な調査内容に絞ることで、費用を抑えることができます。

全面的な地盤調査は高額になることもあるため、効率的に予算を使いたい場合には必要な箇所に限定して調査を行うことを検討しましょう。

コストのかかりにくい調査方法を選択する

地盤調査の方法には、表面波探査法やスウェーデン式サウンディング試験などの方法があり、費用もそれぞれ異なります。

例えば、スウェーデン式サウンディング試験は比較的費用が安価な方法とされています。

地盤の状況によっては、コストを抑えやすい調査方法を選ぶことで、無理なく地盤調査を行うことが可能です。

調査方法の選択については、建築会社と相談し、必要最低限の調査方法を決めることがポイントです。

同時期の調査や近隣の調査を利用する

近隣地域での調査データの確認

地盤の特性は、地域やエリアによってある程度共通している場合があります。

すでに近隣で地盤調査が行われている場合、そのデータを参考にすることも可能です。

同じ地域の地盤データが利用できることで、全面的な独自調査が不要となるケースもあります。

調査費用を抑えたい場合には、建築会社に近隣データの活用について相談してみると良いでしょう。

地盤改良の費用を抑える方法

地盤改良の費用が予想以上に高額になると、家づくりの計画そのものが揺らいでしまうこともあるかもしれません。

「安全のためには仕方がない」と理解しつつも、コストに対する不安はつきものです。

必要な地盤改良を行いつつ、少しでも費用を抑えるためにどのような選択肢があるのか、考えていきましょう。

建築会社に複数の地盤改良プランを提案してもらう

改良方法の違いと費用

地盤改良には、表層改良工法、柱状改良工法、小口径鋼管杭工法など複数の方法があります。

建築会社に複数のプランを提案してもらい、必要最低限の改良方法を選ぶことで費用を抑えることができるかもしれません。

たとえば、地盤の状況によっては、柱状改良よりも費用が低く抑えられる表層改良で十分な場合もあります。

最小限の改良が可能か相談する

全ての地盤改良が同じ範囲と深さで必要なわけではないため、建築会社に最小限の範囲で改良できないか相談することも重要です。

敷地全体ではなく建物の基礎部分に限定して改良を行うなど、ケースバイケースでコスト削減が可能になることもあります。

改良費用を見積もりの段階で詳細に確認する

追加費用が発生する条件を確認

見積もり段階で、地盤改良にかかる具体的な費用と、追加費用が発生する条件を明確に確認しましょう。

例えば、地盤改良作業中に予想外の不良地盤が発見された場合には追加費用がかかる可能性もあります。

事前にその条件について把握することで、予算オーバーのリスクを減らすことができます。

コストの詳細な内訳を確認する

見積もりには「工法」や「作業範囲」によって異なる項目が含まれているため、内訳を細かく確認することも重要です。

「どの工程でいくらの費用がかかるのか」を理解することで、不要な部分を削る選択ができる場合もあります。

地域の補助金制度や減税制度を利用する

地域の地盤改良補助金を確認する

一部の自治体では、地盤改良に対して補助金が提供されている場合があります。

特に、災害リスクが高い地域や特定の条件を満たす場合には、補助金の申請ができることもあります。

自治体のホームページや建築会社を通じて情報を収集し、適用できる補助金制度があるか確認しましょう。

減税制度についての問い合わせ

地盤改良費用がかかる場合、住宅ローンの減税制度やその他の減税制度の対象になる可能性もあります。

建築会社に相談して、該当する減税制度があるか確認することで、実質的な費用負担が軽減されることもあります。

施工範囲や工法を見直してコストを抑える

表層改良工法の検討

改良範囲や方法を限定することは費用削減に直結します。

例えば、建物の基礎から浅い深度のみ改良を行う表層改良工法は、他の工法と比べて費用が抑えられる場合があります。

地盤の状況に応じて可能な工法を検討することで、より低コストでの地盤改良が可能になることもあります。

小口径鋼管杭工法の利用

他に、比較的安価でありながら支持力が高い小口径鋼管杭工法も、コストパフォーマンスの良い方法として検討に値します。

周辺環境や建物の構造によっては適さない場合もあるため、建築会社とよく相談することが重要です。

費用を抑えつつ安全性を確保するために

地盤改良は住宅の安全を守るために重要なステップであり、費用を削減するためにも慎重な判断が必要です。

安全性を確保しつつ費用を抑えるには、建築会社との密な相談や地域の補助金制度の活用が鍵となります。

ご紹介した方法を活用し、安心して家づくりを進めるための地盤改良計画を立てていきましょう。

安心とコストのバランスを大切に

家づくりのコストを抑えるためには、地盤調査の費用についても慎重に計画することが重要です。

地盤調査は安全な建物を建てるための重要なステップであり、決して省いてはならない部分でもあります。

無理に費用を削減するのではなく、必要な部分には適切に費用をかけ、安心できる家を建てることを目指していきましょう。

安心して家づくりを進めるための地盤対策

地盤のリスクをきちんと把握できたはずです。

地盤調査と改良に関する施主の役割を振り返り、重要なステップをおさらいしてみましょう。

地盤は、家づくりの土台となる重要な要素です。
調査と改良のプロセスをしっかり理解し、信頼できる建築会社と進めることで、後悔の少ない住まいづくりが実現できるでしょう。